Los áticos son unos de los pisos más codiciados en las ciudades: y no es de extrañar, en este espacio extra de la vivienda te puedes montar tu jardincito, tu huerto, unas hamacas para tomar el sol en verano, una mesita para el aperitivo de los fines de semana… En fin, que son todo un lujo.
Pero sucede que si los miembros de la familia se multiplican como los panes y los peces o simplemente, el espacio se va quedando estrecho, quizás se surja la necesidad de ampliar tus m2 echando mano de ese ático. Pero, ¿se puede hacer? ¿cómo se hace? ¿necesitarías el permiso de la comunidad?
1. ¿Cómo saber lo que quiero hacer es viable? “En realidad lo de cerrar este espacio es un tema bastante complejo. Las competencias de urbanismo están delegadas a las Comunidades y a los Ayuntamientos, por lo que lo primero que debemos saber es que en cada Ayuntamiento será de una manera distinta. Hay que ir al Plan General del Municipio, ubicar nuestra vivienda en el plano de clasificación y usos del suelo, y ver la ordenanza zonal que se le ha asignado, establecerá unos requisitos de altura, retranqueo de última planta..etc que nos ayudarán a saber si la ampliación es viable.»
2. Ojo con la edificabilidad. Cuando ampliamos la vivienda hacia la terraza aumentamos la superficie construida de la casa. Es decir, se modifica el ratio m2 suelo/m2 techo, que recibe el nombre de edificabilidad. “Debemos tener edificabilidad de sobra para acometer esta obra”.
3. ¿Necesitas el visto bueno de la comunidad de vecinos? Sí. “Hay que modificar la división horizontal del edificio, ya que las cuotas de participación son distintas. Para ello debemos contar con el consentimiento de los vecinos y el permiso de la comunidad, ya que vamos a instalar una nueva cubierta del edificio. Se supone que todos los propietarios deberán mantener esa cubierta porque es del edificio en su conjunto, pero si hacemos la ampliación con elementos ligeros de acero y vidrios, podemos acordar que el mantenimiento sea por cuenta nuestra”.
4. Cuidado con el Código Técnico de la edificación: Ampliemos como ampliemos, tenemos que cumplir este código. El documento básico de ahorro de energía establece unos topes de pérdida de energía por los cerramientos por lo que habría que ver en cada caso si una ampliación en vidrio es compatible con la norma. De todos modos hay que cumplir también con el documento básico de seguridad estructural,seguridad de uso y utilización, salubridad…etc.”.
5. ¿Es legalizable la ampliación? “Para legalizar una obra debe de ser compatible 100% con el planeamiento o con disconformidades no sustanciales que el Ayuntamiento determinará cuáles son. Si es compatible, un arquitecto redactará un expediente de legalización y con el pago correspondiente de tasas e impuestos quedará legalizada”.
6. ¿Y si la obra no es compatible con el planeamiento? “Se podría declarar fuera de ordenación o asimilado a fuera de ordenación. Para ello, la infracción debe haber prescrito (haber pasado en la mayoría de los casos 4 años), o estar realizada antes de la entrada del Plan General y cumplir con unos requisitos mínimos de salubridad, habitabilidad, dependiendo del año de construcción”, Y atención: no todas las infracciones prescriben: “Si nuestro edificio está protegido, por ejemplo, no prescribe nunca. Tampoco si carece de unos mínimos de habitabilidad o si está en estado de deterioro notable”.
